전세대출 DSR 포함, 내 한도는 얼마나 줄어드나
1주택자 전세대출이 DSR에 들어가면서 한도 계산이 달라졌습니다. 직접 계산하는 방법과 대응 선택지를 정리했습니다.
목차
전세를 알아보다가 은행에서 예상보다 적은 한도를 통보받은 분들이 늘었습니다. 전세대출이 DSR 계산에 들어가면서 생긴 변화입니다. 무엇이 달라졌고 내 한도는 어떻게 계산되는지 정리했습니다.
DSR이 무엇인지부터 짚고 갑니다
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다.
연소득이 5천만 원인 사람이 1년에 원리금으로 2천만 원을 갚는다면 DSR은 40%입니다. 금융기관은 이 비율이 일정 수준을 넘지 않는 선에서만 대출을 내줍니다.
중요한 건 모든 대출을 합쳐서 본다는 점입니다. 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 원리금 상환 부담이 있는 것은 다 들어갑니다. 그래서 새로 받으려는 대출 하나만 봐서는 한도를 알 수 없습니다.
전세대출이 들어오면서 달라진 것
기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 빠져 있었습니다. 전세대출은 실거주를 위한 자금이고 만기에 보증금으로 상환되는 구조라 성격이 다르다고 봤기 때문입니다.
이제 1주택자의 전세대출은 DSR에 포함됩니다. 정책대출과 중도금대출도 순차적으로 포함하는 방향으로 논의가 이어지고 있습니다.
이 변화가 만드는 결과는 두 갈래입니다.
첫째, 전세대출 자체의 한도가 줄어듭니다. 기존 주택담보대출이 있는 1주택자라면 그 원리금이 이미 DSR을 상당 부분 채우고 있어, 추가로 받을 수 있는 전세대출 여력이 줄어듭니다.
둘째, 전세대출을 먼저 받으면 다른 대출 여력이 줄어듭니다. 순서를 바꿔도 총량은 같습니다. 어느 쪽을 먼저 받든 합산 한도 안에서 나눠 쓰는 구조가 됐습니다.
내 한도를 미리 계산하는 방법
정확한 금액은 은행 심사에서 나오지만, 대략의 여력은 직접 계산해볼 수 있습니다.
- 연소득을 확인합니다. 근로소득자는 원천징수영수증, 사업자는 소득금액증명원 기준입니다.
- 연소득에 적용 DSR 비율을 곱합니다. 이 값이 1년에 쓸 수 있는 원리금 상환 총액입니다.
- 현재 갚고 있는 대출의 연간 원리금을 뺍니다. 남은 금액이 신규 대출에 쓸 수 있는 여력입니다.
- 그 여력으로 감당 가능한 대출 원금을 역산합니다.
여기서 자주 어긋나는 지점이 있습니다. 신용대출은 실제 만기와 무관하게 짧은 기간으로 나눠 원리금을 계산하는 방식이 적용됩니다. 그래서 신용대출 잔액이 크면 DSR을 생각보다 많이 잡아먹습니다. 마이너스통장은 한도 전액을 쓴 것으로 보는 경우가 있어 더 불리합니다.
전세를 앞두고 있다면 쓰지 않는 마이너스통장부터 정리하는 게 순서상 먼저입니다. 잔액이 0이어도 한도가 잡혀 있으면 계산에 들어갈 수 있기 때문입니다.
한도가 모자랄 때 쓰는 선택지
계산해봤더니 원하는 보증금에 못 미치는 경우가 생깁니다. 이때 흔히 쓰는 방법이 몇 가지 있습니다.
보증금을 낮추고 월세를 얹는 방식이 가장 일반적입니다. 이른바 반전세인데, 대출 원리금이 줄어드는 대신 매달 월세가 나갑니다. 이 선택을 할 때는 줄어든 이자와 새로 생긴 월세를 직접 비교해봐야 합니다. 전환율에 따라 월세가 이자보다 비싼 경우가 흔하기 때문입니다.
기존 대출을 정리해 여력을 만드는 방법도 있습니다. 신용대출 일부를 상환하면 그만큼 DSR 여력이 생깁니다. 다만 상환에 쓴 현금이 보증금에서 빠지므로, 총액 관점에서 이득인지 따져야 합니다.
보증기관 상품이나 정책 상품은 심사 기준이 다를 수 있습니다. 청년이나 신혼부부 대상 상품은 별도 요건으로 운영되는 경우가 있으니, 해당 조건에 들어간다면 일반 상품과 나란히 비교해보는 게 좋습니다.
세 가지 모두 만능은 아닙니다. 공통점은 숫자를 직접 비교해봐야 판단이 선다는 것입니다. 은행 상담에서 제시하는 조건을 그대로 받아들이기보다, 월세 전환 시 총부담을 직접 계산해보시길 권합니다.
전세 시장 상황과 겹쳐 보면
지금 시장은 전세 매물 자체가 줄어드는 흐름입니다. 신규 입주 물량이 감소하고 전세의 월세 전환이 이어지면서 임대 매물이 축소되고 있다는 분석이 이어집니다.
매물은 줄고 대출 한도는 빡빡해지는 조합이라, 세입자 입장에서는 선택지가 좁아집니다. 개인적으로는 이 상황에서 매물을 먼저 보고 한도를 나중에 알아보는 순서가 가장 위험하다고 봅니다. 마음에 드는 집을 찾은 뒤 한도가 모자란 걸 알게 되면 계약금을 걸어둔 상태에서 급하게 조건을 낮춰야 하기 때문입니다.
순서를 바꾸는 것만으로 상당 부분 피할 수 있습니다. 은행에서 가능 한도를 먼저 확인하고, 그 금액 안에서 매물을 보는 겁니다.
무주택자도 전세대출이 DSR에 포함되나요?
이번 변화는 1주택자 전세대출을 대상으로 합니다. 다만 규제 범위는 단계적으로 조정되고 있으므로 대출 시점의 기준을 은행에 확인해야 합니다.
기존에 받은 전세대출도 다시 계산되나요?
이미 실행된 대출이 소급해 회수되지는 않습니다. 다만 연장이나 증액, 다른 대출을 신규로 받을 때는 바뀐 기준으로 심사합니다.
전세 재계약으로 보증금만 올려줄 때도 해당되나요?
증액분을 대출로 충당한다면 신규 대출로 보고 심사합니다. 재계약이라고 자동으로 예외가 되지 않습니다.
소득이 적으면 전세대출을 아예 못 받나요?
DSR은 비율이라 소득이 적으면 한도도 줄어듭니다. 다만 보증기관을 통한 상품이나 정책 상품은 적용 기준이 다를 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
정리하면
전세대출이 DSR에 들어오면서, 이제 전세 자금은 다른 대출과 한 바구니에서 나눠 쓰는 자원이 됐습니다. 기존 대출이 많을수록 전세 한도가 줄어드는 구조입니다.
집을 보기 전에 한도를 먼저 확인하고, 쓰지 않는 마이너스통장은 미리 정리하세요. 이 두 가지만 순서대로 해도 계약 단계에서 겪는 낭패를 크게 줄일 수 있습니다.
