부동산 계약금과 위약금, 계약 해제 시 돌려받을 수 있는 금액 기준

부동산 계약을 하다 보면 “계약금은 못 돌려받는다”는 말과 “위약금으로 두 배를 물어준다”는 말을 둘 다 듣게 됩니다. 두 말 다 맞는 말인데, 누가 계약을 깨느냐에 따라 적용되는 쪽이 다릅니다. 민법에서 정한 원칙을 알아두면 계약 해제 상황에서 얼마를 돌려받거나 물어줘야 하는지 헷갈리지 않습니다.

계약금은 원칙적으로 해약금입니다

민법 제565조는 계약 당사자가 계약금 명목으로 돈을 주고받았을 때, 계약서에 다른 약정이 없는 한 이 돈을 해약금으로 봅니다. 해약금이란 상대방의 채무불이행 여부와 관계없이 정해진 방식으로 계약을 해제할 수 있게 해주는 돈입니다.

방식은 이렇습니다. 매수인이 계약을 깨고 싶으면 이미 낸 계약금을 포기하면 됩니다. 매도인이 계약을 깨고 싶으면 받은 계약금의 두 배를 매수인에게 돌려줘야 합니다. 이걸 배액상환이라고 부릅니다. 계약서에 “위약 시 계약금의 배액을 배상한다” 같은 문구가 없어도, 특별한 약정이 없다면 법이 정한 이 방식이 기본값으로 적용됩니다.

계약을 깨는 쪽	결과
매수인이 해제	지급한 계약금 포기 (돌려받지 못함)
매도인이 해제	받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급

계약금 일부만 먼저 지급한 상태에서 문제가 생기는 경우도 있습니다. 이때 기준이 되는 금액은 실제로 오간 금액이 아니라 계약서에 적힌 약정 계약금입니다. 예를 들어 계약금 1천만 원 중 500만 원만 낸 상태라도, 매도인이 계약을 깨려면 약정 계약금 1천만 원의 배액인 2천만 원을 기준으로 계산합니다.

계약이 정상적으로 이행돼 잔금까지 마쳤다면, 그다음 순서는 실거래 신고입니다. 해제 없이 순조롭게 끝난 계약이라도 신고 기한 30일은 별도로 챙겨야 합니다.

상대방이 이행에 착수하면 해제할 수 없습니다

해약금에 의한 해제에는 시한이 있습니다. 당사자 중 어느 한쪽이 이미 계약 이행에 착수한 뒤에는, 계약금을 포기하거나 배액을 물어주는 방식으로 마음대로 계약을 해제할 수 없습니다.

여기서 “이행의 착수”는 중도금을 지급했거나, 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 넘겨주는 등 계약 내용의 일부를 실제로 실행에 옮긴 상태를 말합니다. 단순히 계약서에 도장을 찍은 것만으로는 이행 착수로 보지 않습니다. 그래서 실무에서는 중도금 지급 전까지가 계약금 해제가 가능한 사실상의 마지노선으로 여겨집니다. 중도금을 이미 주고받았다면 이제는 계약금 포기나 배액상환으로는 계약을 해제할 수 없고, 채무불이행에 따른 별도의 손해배상 절차를 거쳐야 합니다.

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 봅니다

계약서에 “위약 시 위약금으로 얼마를 지급한다”는 조항을 따로 넣는 경우도 많습니다. 민법 제398조에 따르면 이런 위약금 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 즉 실제 손해가 얼마인지 따지지 않고 약정한 금액으로 손해배상이 정리된다는 뜻입니다.

다만 이 금액이 지나치게 과도하면 법원이 감액할 수 있습니다. 통상적인 부동산 매매계약에서 매매대금의 배액 전부를 손해배상 예정액으로 정한 경우, 법원이 과다하다고 보아 감액한 사례도 있습니다. 위약금 조항을 넣을 때는 무조건 높게 잡는다고 유리한 게 아니라는 점을 알아두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문